Cobrança de taxa condominial, antes da entrega das chaves, é ilegal

A transferência da responsabilidade pelos pagamentos das taxas de condomínio aos mutuários tem gerado cada vez mais problemas entre construtoras e seus clientes. As queixas dos consumidores é de que a transferência da obrigação tem ocorrido antes de o imóvel estar disponível para morar ou que a construtora coloca no contrato taxas bem menores para os imóveis não vendidos, onerando os demais proprietários.

Segundo Leandro Pacífico, advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), o Código Civil é claro ao determinar que os proprietários devem contribuir na fração de suas proporções ideais. “Como a primeira assembleia geralmente é feita pela construtora, é colocada taxa de condomínio bem menor para as unidades próprias. É uma atitude abusiva. A construtora não pode estabelecer valores menores para as unidades que ainda não foram vendidas. Nesse caso, os moradores devem fazer uma nova assembleia, modificar o estatuto e recorrer à Justiça para reaver os valores dos pagamentos anteriores”, conclui.

Ele esclarece ainda que o mutuário só deve assumir o pagamento das mensalidades quando a situação do imóvel estiver completamente regular na prefeitura e no cartório. “Enquanto não tem o Habite-se, a responsabilidade é da empresa. O proprietário deve iniciar o pagamento depois de receber as chaves. Em alguns casos, o imóvel está em vias de receber o Habite-se e o proprietário concorda em já receber as chaves. Daí o pagamento passa a ser dele. Se está usufruindo do apartamento, ele é quem paga”, esclarece.

Decisão

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”, conforme relatório de Embargos de Declaração no Recurso Especial EdResp n° 489.647, tramitado no Rio de Janeiro, julgado em 2009.

Olho vivo no contrato

A entrega das chaves só é feita depois da quitação do contrato, o que pode ocorrer com recursos próprios ou financiamento bancário. “Em muitos casos, as construtoras realizam a assembleia de constituição do condomínio e entregam as chaves para aqueles compradores que efetuaram o pagamento à vista, sem o Habite-se ter sido emitido, o que é necessário para a liberação do financiamento pelos bancos. Aqueles que dependem de financiamento começam a receber as cobranças das taxas de condomínio antes do recebimento das chaves”, conforme explica Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Quem compra apartamento na planta deve ficar atento ao momento certo para assumir o pagamento das taxas de condomínio. Infelizmente, é crescente o aumento de compradores insatisfeitos com os contratos com cláusulas abusivas, prazos não cumpridos, vícios na construção e, agora, a exigência de pagamento do condomínio antes do recebimento das chaves. “Nesses casos, o comprador tem a opção de pagar a cobrança indevida e exigir, na Justiça, a devolução em dobro, com juros e correção monetária”, explica o advogado Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Para recorrer ao Judiciário contra a construtora e o condomínio, Adriano destaca que é necessário comprovar a data de recebimento do imóvel, bem como o pagamento indevido das taxas condominiais. Para isso, o motivo do atraso deve ter ocorrido por responsabilidade da construtora, como por exemplo, falta de documentação para que o banco desse prosseguimento ao financiamento bancário, falta de Habite-se, entre outros. O condômino tem cinco anos para recorrer à Justiça.

Uma prova importante é o termo de vistoria e de entrega das chaves. Ele é assinado pelas duas partes. Se, durante a vistoria, o futuro morador encontrar defeitos ou vícios, pode exigir o reparo e, durante esse período, o pagamento da taxa de condomínio continuará sob responsabilidade da construtora.